Cuando se ha tomado la decisión de vender una casa de forma particular, puede que el proceso dé un poco de vértigo, ya que nos puede parecer un proceso nada sencillo debido a la documentación que se necesita o el miedo a cometer algún error que nos lleve a hacer las cosas mal y tener problemas en el futuro.
Pero si se siguen correctamente ciertos pasos, la venta de la vivienda entre particulares es un proceso sencillo.
¿Qué es lo primero que debes hacer si quieres vender tu casa?
Lo primero que tienes que hacer antes de poner a la venta es obtener una nota simple de la vivienda, ya que ese documento nos dará una visión jurídica de como está actualmente la vivienda.
A priori puede parecer algo innecesario, ya que cómo no vamos a saber cómo está nuestra vivienda. Pero podemos dar por sentado aspectos, como por ejemplo que aparezca que existe una hipoteca sobre la vivienda, cuando ya se ha terminado de pagar hace tiempo.
También es recomendable que dispongas de Certificado de Eficiencia Energética. Se trata de un documento oficial realizado por un técnico competente y que aporta información sobre las características energéticas de una vivienda.
En España, es obligatorio obtenerlo desde el 1 de junio de 2013, tanto para realizar la venta de una vivienda, como si el objetivo es alquilarla.
Existen un amplio abanico de empresas que se dedican a la generación de este certificado y aunque es obligatorio aportar el documento el día de firma en notaría, siempre es un punto a nuestro favor informar a los posibles compradores de la eficiencia energética que posee la vivienda.
¿Cómo establecer el precio de venta?
Antes de publicar la vivienda en los distintos portales existentes, es muy importante realizar un estudio del mercado de la zona para establecer un precio de venta adecuado y no vender ni por debajo del precio de mercado ni por encima de él, ya que si decides poner un precio muy por encima de la media de la zona, esto puede complicar encontrar un comprador para tu casa.
Para conocer mejor qué precios se dan en la zona en la que se encuentra la vivienda, puedes acceder a estos portales inmobiliarios y aprovechar las diferentes herramientas de valoraciones que ofrecen… El objetivo es tener una visión del precio en el que se mueven las vivienda de la zona, de similares características (número de habitaciones y baños, altura, reforma realizada, etc.) y así podremos fijar un precio de salida al mercado.
Documentación necesaria para vender una casa
Para vender una vivienda, vamos a necesitar cierta documentación que podemos ir recopilando durante el proceso de la venta, y así tenerla disponible para presentarla el día de firma o ante la entidad financiera de nuestro comprado:
- Escritura de la vivienda: aunque parezca algo trivial, si la vivienda se compró hace mucho tiempo, puede que localizar donde tenemos la escritura puede llevar algún tiempo.
- IBI: deberemos tener los últimos recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles. En algunos casos nos pedirán el último, y en otro el de los últimos años, para comprobar que están al día.
- CEE: como hemos comentado anteriormente, necesitaremos el correspondiente Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda.
- Certificado de la comunidad de propietarios: es un certificado expedido por la administración de la comunidad, donde indica que la vivienda está al corriente de pago de la cuotas correspondiente.
- Certificado de deuda pendiente: si la vivienda tiene hipoteca, el banco nos expedirá un certificado del saldo pendiente de la hipoteca, para que sea cancelado.
Errores a la hora de vender una vivienda
Aunque, como hemos visto, el proceso de venta de una vivienda de forma particular no debería ser un proceso complicado, tendemos a cometer ciertos errores que pueden complicar el proceso y que debes tener en cuenta para evitarlos.
Documentación incompleta y no actualizada
Como ya hemos comentado anteriormente, debes disponer de la documentación necesaria y más relevante, pero cada caso es específico y conlleva a la obtención de diferentes documentos necesarios para realizar la venta ante notario.
Es esencial que te asesores antes del proceso de compraventa para disponer de toda la documentación que te van a solicitar obligatoriamente.
Precio incorrecto
Tanto si el precio es demasiado alto como si al contrario es muy bajo, puede llevarnos a tener un inmueble durante meses y meses publicado y nadie lo va a comprar. Igual de malo es tener una vivienda por debajo del precio medio de mercado de la zona y estado del inmueble, ya que puedes perder dinero.
Contrato de compraventa adecuado
Este es un aspecto muy importante, ya que hay que incluir todo detalladamente, para no llevarnos sorpresas desagradables y cubrir legalmente tanto al comprador como al vendedor.
Cargas y deudas de la propiedad
Este punto es muy importante, ya que podemos dar por sentado aspectos, por ejemplo hipotecarios, que nos esperábamos. Antes de firmar una compraventa, es esencial comprobar si la vivienda tiene cargas o deudas pendientes, ya que el comprador podría asumirlas si no se eliminan o cancelan antes de la venta.
Por cargas se hace referencia a responsabilidades económicas o limitaciones legales que afectan al inmueble. Las más comunes son:
- Hipotecas vigentes: comprobar si el vendedor aún debe parte del préstamo hipotecario, esta deuda aparece inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Embargos o ejecuciones: si el inmueble ha sido embargado judicial o administrativamente (por ejemplo, por Hacienda), esto limita la posibilidad de venderlo libremente.
- Servidumbres: derechos de paso, uso de elementos comunes o instalaciones que afectan la propiedad.
- Usufructos: derecho de uso por parte de un tercero, por ejemplo, un familiar del vendedor.
Implicaciones fiscales
Cuando se vende una vivienda, hay que tener en cuenta una serie de gastos, que en algunos casos son bastantes elevados, como por ejemplo tener ganancia patrimonial si la vivienda que se vende no es el domicilio habitual.
Si al vender una vivienda obtienes un beneficio (es decir, vendes por un precio superior al que pagaste al adquirirla), estás generando una ganancia patrimonial que debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). No tributas por el total obtenido, sino por la diferencia entre el valor de adquisición (precio de compra + gastos) y el valor de transmisión (precio de venta − gastos).
No obstante, existen exenciones. Puedes quedar exento si:
- Reinviertes el dinero en la compra de otra vivienda habitual (total o parcialmente).
- Tienes más de 65 años y la vivienda que vendes es tu residencia habitual.
En ciertos casos, si vendes una propiedad heredada o donada, se aplican reglas especiales.
Un asesor puede ayudarte a calcular correctamente los impuestos, aplicar exenciones legales y evitar sorpresas con Hacienda.
No ser transparente con el comprador
El omitir el estado real de la vivienda o derramas existentes o futuras ya programadas en la Comunidad de propietarios, puede llevarnos a litigios por vicios ocultos. Lo mejor es no ocultar nada para no llevarnos sorpresas desagradables.0
¿Necesitas asesoramiento para ver tu casa por tu cuenta?
Aquí has podido ver por encima todos los pasos y documentación necesaria para vender tu vivienda de forma particular, pero si aun así, quieres un asesor en todo el proceso de venta, contacta con nosotros y estaremos encantados de ayudarte.